常州市钟楼区五星街道在撤乡并区前曾经只是一个普通的农业乡镇，以种植粮食与蔬菜为主，面对集体经济发展困难的客观现实和严峻挑战，五星街道积极探索农村集体经济发展新路，聚焦“三变”，拓展空间，短短十余年时间实现“华丽转身”，在有限的土地上挖潜深耕，村级集体经济快速发展，打造成了常州村级集体经济高质量发展的新样本。目前，街道11个行政村的村级集体经济总资产达22亿元，全年固定收入上亿元，位列常州中心城区村级集体资产收入第一名。

一、实业之变：应势而为激活发展潜能

五星街道原名长田乡，成立于1956年5月，1983年更名五星乡。2003年11月，原西仓桥街道大部分撤并至五星乡，组建五星街道。2006年10月，原马公桥街道整体划归五星街道。现五星街道总面积15.4平方公里，常住人口超10万。上世纪80年代，五星只是一个以种植粮食和蔬菜为主的农业乡镇，地处常州郊区。以运河为界，南种粮食，北种蔬菜。如何让村民尽快富起来？五星街道开始探索农村工业经济发展新思路。

一是大办实业。党的十一届三中全会以来，五星街道各村应势而为，抓住地理优势大力发展乡镇企业，村级集体经济逐步走上快速发展道路，上百个中小企业如雨后春笋般生长。当年，不少企业还是手工作坊，虽然产值不高，但这是五星集体经济的发端。比较有名的企业有长江工程机械有限公司、钢化玻璃厂、游艇厂以及第五毛纺厂，它们是这阶段的代表企业。当时不少五星人就在这些企业上班，周末回家干农活。稳定的工资收入，让村民的生活大大改善，上世纪八九十年代，村里家家建起了新房。

二是抱团发展。从上世纪80年代到2000年左右，经过20多年发展，五星街道建起了一大批企业，但都是低端的制造业，低散乱。有限的空间如何挖潜？五星街道的几任领导和村书记采取的措施是集约式和抱团式发展。2000年到2010年，改制是村级集体经济发展的转折点。五星街道利用城市发展征地拆迁机遇，把以前分散的集体土地资源统一整合，兴建厂房，扩大对外招商出租，引进优质税源企业。

三是建设园区。五星街道建起了一批新的微型科技园区，新新工业园、宣都江南等小微产业园通过产业集聚，加快街道小微企业的集体健康发展。富都江南产业园建筑面积5.7万平方米，2019年9月开园以来已有百余家企业入驻，集聚新一代信息技术、高端装备、物联网、先进制造、移动互联网、新零售、新服务的新型产业，2020年实现税收220万元。新新工业园建筑面积6万平方米，由5个村共同出资建设，2020年实现税收2100万元，未来将积极对接科技型、先导型精制项目。通过土地整理，五星街道块状行业加快集聚提升，小微企业低散乱问题得以解决，小微企业健康发展的生态系统不断完善，有效促进了创业创新和提质增效。

二、转型之变：深挖资源培育发展动能

随着城镇化进程不断加快，城郊土地资源日益紧张。五星街道为了扭转集体经济“散、小、弱”的形势，在深挖资源潜力上“做文章”，扩大发展空间。

一是盘活固定资产。五星村委经村民代表大会商议，盘点、回购闲置家底进行出租经营，把“不动产”变成“活财富”。五星村委向开发商回购了一幢3000多平方米的商用大楼，通过竞价出租，一栋远近闻名、门庭若市的恒隆大酒店拔地而起；紧接着投资建造五星综合大楼，全球500强的欧尚超市立即瞄准其广阔市场，签署了长达20年的租赁协议；随后罗森便利店、first club等人气商业店强势入驻，村级闲置资产不断改造更新，出售租赁多点开花。如今，五星村的集体经营性收入达到1500余万元，50%用于村民的退养、医疗、助学等福利支出。五星村正式摘掉了“穷帽子”，拥有了商业繁华的“新模样”，村民们也过上了好日子。

二是让村民变“股民”。让每一个农民都成为“股东”，享受农村集体经济发展的“红利”，这是五星街道大力发展村级集体经济的愿景，也是集体经济发展模式的原动力。2019年初，平岗村召开村民代表大会，审议并通过了《关于平岗村2019年度农村产权流转交易方案》。村民们一致决定把流转现金转换成集体经营性的资产，立足区位优势，大力购买星悦花都商铺，着力打造星悦花都商业街，引进知名品牌，形成消费新增量和商业新地标。这一举措既促进集体资产的保值增值，又为村民就业创业开渠道，切实为村民生活涨福利。目前该村800多户自然村民全部完成拆迁安置，住上了环境优美、服务到位、设施齐全的安置小区。现如今，平岗村拥有村级集体资产6亿元，年收入可达1700余万元，村民福利支出达1000余万元，涵盖教育、医疗、养老、卫生等各方面。

三、创新之变：多措并举提升发展效能

五星街道坚持多措并举，发挥党员干部的示范带动作用，以创新“五星模式”为重点强化发展支撑。

一是搭建“五星便民服务中心”。为了让村民过上看得见、摸得着的幸福生活，五星村委以党建为引领，搭建“五星便民服务中心”，着力提升民生服务保障能力。中心推出服务方式零距离、服务受理不隔夜、服务事项无积压、服务质量无差错、服务态度无差评的“五星”模式，村民办事“最多跑一次”，幸福生活有了加速度，党员、群众从此多了一个温馨和谐的“便利家园”。

二是经营性资产线上竞拍。2018年，五星街道首批街道级经营性资产全面上线开展竞拍，这是继在全市率先实施农村产权线上交易之后的又一新突破，在常州市第一个成功实现了100%村级资产线上公开招租。截至目前，五星街道所有村级集体资产项目已登上平台公告。不仅要看好家底，还要保值增值。新的经济形势下，五星街道利用互联网技术，建设五星街道产权交易服务站，充分实现村级资产的保值增值，并清除不良承租户，腾笼换鸟，把产值低的企业逐年清退，去除“僵尸企业”，让闲置的厂房、土地充分利用起来，全面梳理，科学分类，一企一策，找出资产资源的优势条件，通过网上竞拍、市场筛选，留下产值高、污染低、税源优质的高效企业。自2018年平台运作以来，通过平台公开电子竞价并成交的项目达1080个，10 %的项目实现溢价，溢价金额累计达 244万元。

三是打造“街区经济”。2012年，五星村大力引进开发商，打造了3层楼占地1.7万平方米的金地假日广场。金地假日广场一经落成，五星村便联合运营公司着手招商引资，一下子就吸引了百余家金牌商户入驻，第三产业蒸蒸日上，拉动了就业岗位，注入优质税源。近年来，“夜经济”引领潮流，金地广场的商铺也开启了“白+黑”模式。华灯初上，街区的“夜行客”多了起来，激活着消费增量，焕发别样烟火气。“夜经济”将成为五星村“街区经济”高质量发展的新引擎。2020年，平岗村致力于打造“网红街区”打卡地，画圆“龙湖商圈”。不仅在招商引资“下功夫”，引进“西西弗书店”“麦合轻悦餐厅”“周茉超市”等人气前沿店，而且围绕热门IP“深挖掘”，发动商业经营主体抓住传统节假日、网红热点、特色主题等制造时尚景观，用于游客打卡拍照，大量吸引客流，拉动消费增长。